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万亿负债首批债务即将到期 上半年或全面降价


时间:

2012-02-07

  “郁亮跟我说,万科拼命卖楼收钱的原因不是为了抄底,是为了保命。因为万科太大了,万一又有什么风吹草动,这个钱就是保命钱。”世联地产董事长陈劲松在前日的媒体见面会上谈到,2012年开发商必须面对即将到来的债务危机,“连万科这样的企业都居安思危。现金流的问题,就怕到时仅仅是差一口气而没活过来,那是最悲惨的。”

  万亿债务年中逐步到期

  “到目前为止,房地产行业还不那么缺钱,因为都是负债,不过这些过万亿的债务将在2012年中开始逐步到期。”陈劲松说,眼下中国房地产除银行贷款之外,还有四笔钱要陆续偿还,其中包括离岸的私募债,过往一年左右,在香港发行的中国房地产离岸的私募债,以项目为例大概有1000个,大概是两年期,2012年年中陆续到期。

  其次是信托,2010年全国发行信托3.6万亿,2011年上半年发行4万亿,比2010年全年还要多,其中1/3是银行的理财产品,2/3是房地产。这笔钱会在2012年-2013年陆续到期。

  第三笔钱是房地产基金,目前中国房地产基金在过去一年整个行业大概1000亿,大多数是项目型的房地产基金。

  第四是民间借贷,俗称“高利贷”,过去一年约有4万亿,其中2万亿进入了房地产。此外,政府债务、银行抵押贷款、上下游融资,包括建筑商参建和销售预售款,都在房地产体系中循环。

  另据Wind资讯统计,房地产行业的资产负债率已高达71.28%。其中,总负债超1.24万亿元。截至2011年9月30日,有8家A股上市房企资产负债率超过85%,16家上市房企资产负债率超过80%。如果单从资产负债率来看,A股至少有7家房企比绿城中国的资金链更为紧张。

  有证券分析师测算,上市房企长短期付息债主要分布在未来3年内,有46%的债务集中在2012年偿付。今年一季度偿还比例将达到最高的12.2%,迎来第一波相对集中的到期日。