——地产投资不同变化路径下产业链投资逻辑分析

　　核心提示

　　明年地产投资存在两种可能的变化路径，一种是通过地产政策的适时微调缓冲房地产投资的过快下滑;另一种是通过加大保障房投资以支撑地产投资增速，平衡地产调控和投资下滑的矛盾。在地产政策适时微调情景中，我们认为通过地产投资这个链条传导，地产板块在产业链中存在优先筑底反弹的可能性;而在保障房加强情景中，上述产业链投资逻辑将被打破，跳过地产带动产业链其他行业将可能出现。

　　报告摘要

　　明年地产投资两种可能的变化路径：政策微调 VS 保障房加强：我们认为明年地产投资存在两种可能的变化路径，而导致周期性板块，特别是地产产业链存在两种可能的投资路径选择。一、通过地产政策的适时微调缓冲房地产投资的过快下滑;二、通过加大保障房投资以支撑地产投资增速。情景一的变化路径，将有利于地产板块在产业链中存在优先筑底反弹的可能性;而情景二的变化路径，将跳过地产带动产业链其他行业。

　　政策调整下，地产股先于地产投资筑底：从历史的数据对比来看，商品房销售面积增速是用来观察房地产相对走势(房地产指数除以全A指数)的重要指标。销售面积增速和地产板块相对走势具有很好的相关性。而销售面积增速是地产投资增速的领先指标，销售一般领先投资大概五个月左右。也就是说，地产股相对走势筑底的时点往往领先于地产投资增速的筑底的时点。

　　地产投资领先或同步于地产上游的行业量/价变化，地产上游的行业量/价变化同步于相应行业走势：由此判断，地产投资领先于上游的行业的走势变化。换句话说，在地产政策出现调整的情况下，地产行业将通过地产增速这个链条进行传导，而地产将先于产业链的其他行业出现反弹。

　　保障房可能成为打破产业链投资逻辑的关键点：从平衡地产调控和地产投资增速的角度来看，保障房将成为地产调控政策调整的重要不确定性。我们估计今年保障房实际投资规模大概在7 千亿左右。在融资渠道和方式不发生明显改变的情况下，我们预计明年保障房投资规模大概在9 千亿左右。但如果中央加强保障房的投资力度，增加融资渠道和方式，明年保障房投资规模增加到1.1 万亿，则大致对应16%左右的地产投资增速。这将削弱地产调整政策调整的必要性。从而打破情景一下的投资逻辑。跳过地产，而带动产业链其他行业。

　　明年地产投资两种可能的变化路径：政策微调VS 保障房加强

　　明年房地产投资增速将成为宏观经济和地产行业调控政策判断的重要指标。我们已经在2012 年地产行业年报《潮水退去，留下希望，还有等待》中，给出了我们对明年房地产投资增速的中性判断。但随着近期中央对明年保障房建设目标的逐渐明确，我们认为地产投资存在两种可能的变化路径，而导致周期性板块，特别是地产产业链存在两种可能的投资路径选择。